التسجيل التعليمـــات التقويم اجعل كافة الأقسام مقروءة


مساحة اعلانية مركز تحميل دفاتر
مساحة اعلانية
مساحة اعلانية مکاين باس




العودة   منتديات دفاتر التربوية بالمغرب > قسم الأطر والشؤون الإدارية والتربوية > دفـتـر التشريع الإداري و التسيير التربوي

الملاحظات

إضافة رد
 
أدوات الموضوع
  #1  
قديم 25-01-2009, 12:34
sbai76 sbai76 غير متواجد حالياً
تربوي فعال
 

 







افتراضي مقالات تحليلية حول وضعية العقار بالمغرب

الاربعـاء 10 محـرم 1430 هـ 7 يناير 2009 العدد 10998
[IMG]file:///C:/DOCUME%7E1/islam/LOCALS%7E1/Temp/moz-screenshot.jpg[/IMG]
وزير الإسكان المغربي: أسعار العقار في المغرب وصلت لدرجة الحمق
قال إن الأزمة العالمية ستعيد السوق إلى رشده وإنسانيته
فضيلة عمارة كاتبة الدولة المسؤولة عن السياسة الحضرية في الحكومة الفرنسية، تسلم الخطيب الهبيل المدير العام لمؤسسة العمران بمراكش، هدية قدمها أحمد توفيق حجيرة وزير الإسكان والتعمير المغربي (تصوير: لحسن باخاشو)
مراكش: عبد الكبير الميناوي
قال أحمد توفيق حجيرة، وزير الإسكان والتعمير والتنمية المجالية المغربي، إن «الدولة المغربية صارت مطالبة بأن تكون متيقظــة وحاضرة، بشكل يومي وقــوي وحذر، من أجل رصد ومتابعة التقلبات التي يعــرفها الإنعاش العقاري الوطني، وخاصة ما ارتبــط منه بآليتين، تتعلقان بالمغاربة القاطنين بالخارج والأجانب الراغبين في اقتناء سكن بالمغرب». واعترف حجيرة، الذي كان يتحدث لـ«الشرق الأوسط»، مساء أول من أمس، على هامش حفل تسليم شركة العمران بمراكش شهادة الجودة، معيار إيزو 9001 نسخة 2000، من طرف مكتب «مودي» الدولي، بـ«وجود نوع من الفتور بشأن الســكن الفاخر»، مستبـعداً أن يكون ذلك من تفاعلات الأزمة العــالمية، مشــدداً على أن «هذا الفتور، المرتبط بهذا الصنف من السكن، يبقى طبيعياً، لأن الطلب عليه يبقى محدوداً وحكراً على الأغنيــاء، فقط». غير أن حجيرة، استدرك، قائلا إن «هذا الواقع يمكن أن يحدث مضاعفات وآثارا نفسية تؤدي إلى تأجيل قرار اقتناء مساكن من طرف المغاربة، ربما، في انتظار أن تنخفض الأسعار»، ملمحاً إلى أن مثل «هذا المعطى، إذا تأكد، هو الذي سيحدث أزمة عقارية في المغرب».
وجواباً على سؤال إن كان من شأن الأزمة العالمية وتداعياتها أن تؤدي إلى تصحيح وضع سوق وأثمان العقار في المغرب، قال حجيرة إن «الأزمة العالمية جاءت في وقتها، لأن المضاعفات النفسية للأزمة الدولية ستكون لها آثار إيجابية على السوق العقاري المغربي، لأننا كنا وصلنا إلى مستويات أطلقنا عليها مستويات الحمق، بعد المستوى الذي وصلته الأثمنة».
وفي هذا السياق، أكد حجيرة أن «الدولة كانت مطالبة بالتدخل بقوة، حتى من دون أن تكون هناك أزمة عالمية أو مضاعفات مفترضة على السوق العقاري المغربي». وختم حديثة، بالقول «إن الأزمة العالمية سترجع سوق العقار في المغرب إلى رشده وإلى أشياء إنسانية وطبيعية ومعقولة».
من جهته، قال منير الشرايبي، والي جهة مراكش تانسيفت الحوز، في كلمة ألقاها بالمناسبة، إن «مؤسسة العمران تلعب دوراً رائداً على مستوى المدينة والجهة»، متوسعا في الحديث عن ثلاث مهمات أساسية تقوم بها، تتلخص في محاربة مدن الصفيح والمنازل المهددة بالانهيار داخل المدينة القديمة، وتطوير الشراكة مع القطاع الخاص، وتوفير منتوج جديد، ممثلا له بمدينة تامنصورت النموذجية.
وشدد العريشي بدوي، الرئيس المدير العام لمؤسسة العمران، على أن الهاجس الأساسي بالنسبة للعمران ظل متمثلا في «تقليص العجز السكني في البلاد»، مبرزاً أن «وتيرة السكن الاجتماعي انتقلت من 40 ألفــا إلى 100 ألف وحدة»، وأن «الهدف الجديد هو في الوصول إلى 150 ألف وحدة»، مبديا اقتناعه بأن «رهان الكم والوتيرة يبقى في المتناول»، وخاصة في وجود معطى «دينامية القطاع العام وحيوية القطاع الخاص».
وقال الخطيب الهبيل، المدير العام لشركة العمران بمراكش، إن «تطور إنتاج السكن بجهة مراكش تانسيفت الحوز، من طرف شركة العمران، عرف قفزة نوعية ابتداء من سنة 2003، حيث أن وتيرة إنتاج الوحدات السكنية انتقل من معدل 5000 وحدة سنويا إلى ما يفوق 25000، في حين أن حجم الاستثمارات تضاعف 7 مرات، إذ انتقل من 300 مليون درهم إلى 2 مليار درهم سنة 2008».
ولمواكبة التطور العمراني السريع وتلبية الحاجيات السكنية المتزايدة، أكد الهبيل على أنه قد «تم وضع برنامج من طرف (شركة العمران مراكش) للفترة الممتدة ما بين 2008 و 2012، يهدف إلى إنجاز حوالي 135 ألف وحدة ســكنية باستثمار يصل إلى 9.5 مليار درهم موجهة بالأساس إلى الطبقات المتوسطة أو ذات الدخل المحدود».
وختم الهبيل بالقول إن العمران «وضعت من بين أولوياتها إنجاز برنامج يهم المنتــوج الجديد، الذي لا يتعدى قيمتــه 140 ألف درهم، والمخصص للشرائح الاجتماعية، التي يقل دخلهــا عن 2800 درهم، حيث التزمت الشــركة بإنجاز 23000 مسكن، خلال الفتـرة المتراوحة ما بين 2008 و2012، بكلفــة تقدر بنحــو 3.20 مليــار درهم».




ركود في سوق العقار المغربي بسبب المستويات الخيالية للأسعار
اتحاد المنعشين العقاريين يبحث إنشاء مرصد وطني لأسعاره
رئيس اتحاد المنعشين العقاريين يرى أن الحديث عن أزمة في القطاع العقاري بالمغرب أمر مبالغ فيه («الشرق الأوسط»)
الدار البيضاء: لحسن مقنع
بدأت العديد من المهن المرتبطة بالتسويق والمعاملات العقارية تشتكي من تراجع نشاطها في المغرب منذ مارس (آذار) الماضي. وأكد سماسرة ووكلاء عقاريون صغار لـ«الشرق الأوسط» ان الشقق الفخمة والمتوسطة في الدار البيضاء عرفت تراجعا ملحوظا في أسعارها، كما أكد موثقون بأن حجم المعاملات العقارية التي ينجزونها تقلصت كثيرا خلال الأشهر الأخيرة. وقال عبد العالي بنهمو، وكيل عقاري في حي المستشفيات بالدار البيضاء، ان سعر عرض الشقق الجديدة في شارع «2 مارس» تراجع بنحو 25 في المائة مقارنة مع بداية السنة، وتراجعت أسعار الشقق القديمة في نفس المنطقة بنحو 12 إلى 15 في المائة. وقال بنهمو: إن الذي أثر كثيرا على السوق هو غياب المغاربة المقيمين في الخارج، الذين لم يكونوا في الموعد خلال الصيف الماضي.
أما أحمد إفراس، وهو سمسار من حي «بيلفيدير»، فيرى أن الارتفاع المهول للأسعار هو الذي أدى إلى الأزمة. وقال: «ان الأسعار بلغت مستويات خيالية. فالعديد من العمارات الجديدة تبدأ بعرض شققها بأسعار معقولة، وكلما تم بيع شقة يرفع صاحب العمارة السعر، معتبرا أن السوق بإمكانه تحمل سعر أكبر. وفي النهاية وصلوا إلى مستويات غير معقولة وغير مقبولة».
ويضيف إفراس «خلال السنوات الماضية اشتغلت كثيرا مع الأجانب الراغبين في الاستثمار بالمغرب، خاصة المتقاعدين القادمين من بلدان جنوب أوروبا. الآن هؤلاء يصابون بخيبة أمل بسبب المستوى الجنوني لأسعار الشقق، الذي أصبح فوق طاقتهم».
وأوضح إفراس ان المتقاعدين القادمين من فرنسا وإسبانيا وإيطاليا، غالبا ما يكونون من شرائح اجتماعية بسيطة في بلدانهم، ويفضلون القدوم للمغرب بسبب فارق مستويات المعيشة والمناخ الساخن والتحفيزات الضريبية التي توفرها الدولة المغربية للمتقاعدين الأجانب الذين يختارون الإقامة في المغرب وتحويل معاشاتهم ومدخراتهم إليه. ويقول إفراس «قبل أسابيع كان لدي زبون من إيطاليا، هو عامل بناء متقاعد، سبق له أن جاء إلى المغرب قبل أربع سنوات في إطار زيارة عائلية، وأعجب بالبلد وقرر العودة عند تقاعده. لكنه فوجئ بالتغير الكبير الذي حدث منذ ذلك الحين في أسعار العقار». وأوضح إفراس ان المتقاعد الإيطالي كان يخطط لشراء شقة في الدار البيضاء بثمن يتراوح بين 300 و400 ألف درهم (37 و50 ألف دولار). وكان يعتزم تمويل اقتنائها في حدود النصف من مدخراته، وتمويل النصف الثاني عبر قرض مصرفي قصير الأجل. وأضاف إفراس «هذا الزبون الإيطالي يبلغ دخله الشهري من التقاعد 12 ألف درهم (1.5 ألف دولار)، وكان يعتزم تخصيص نصف هذا الدخل لأداء أقساط القرض والعيش بالنصف الثاني. إلا أن تلك المعادلة لم تعد ممكنة مع المستويات التي بلغتها أسعار الشقق التي عرفت ارتفاعا بنحو 80 في المائة مقارنة مع ما رآه خلال زيارته الأولى للمغرب قبل أربعة أعوام. فاضطر إلى العودة لبلده خائبا».
أما يوسف بنمنصور، رئيس اتحاد المنعشين العقاريين، فيرى أن الحديث عن أزمة في القطاع العقاري بالمغرب أمر مبالغ فيه. ويقول بنمنصور «الأزمة موجودة في الصحف فقط، واستغرب كيف يمكن أن نعطي أية مصداقية لتصريحات سماسرة المقاهي، في الوقت الذي تشير فيه كل المؤشرات إلى أن القطاع بخير وفي صحة جيدة. فمبيعات الإسمنت في ارتفاع بنسبة 14 في المائة، وكل المنتوج الذي تضعه الشركات في السوق يجد من يشتريه، فأين هي هذه الأزمة. ناهيك أن العجز السكني في المغرب يقدر بأزيد من مليون شقة، إضافة إلى الطلب الجديد والذي يقدر سنويا بنحو 120 ألف شقة».
وحول المستويات المرتفعة لأسعار العقار، قال بنمنصور «في الوقت الحالي ليس لدينا أية احصائيات أو مراجع معتمدة في مجال الأسعار ومستويات تطورها، لكننا أنجزنا اخيرا، في إطار اتحاد المنعشين العقاريين، دراسة من أجل إنشاء مرصد وطني لأسعار العقار».
وأضاف بنمنصور أن بعض المنعشين العقاريين غير المهيكلين بالغوا فعلا في الاسعار التي يعرضون بها منتجاتهم، وهؤلاء سيضطرون إلى تخفيض أسعارهم إلى مستويات معقولة. وحول سبب تفاوت أسعار بيع الشقق في نفس المشروع، والتي تبدأ منخفضة ثم ترتفع مع الوقت، أوضح بنمنصور أن ارتفاع أسعار الأرض وندرتها والضغط الكبير عليها هو الذي يتسبب في ذلك. وأضاف «عند تحديد الأسعار التي ستعرض بها الشقق للبيع فإن المنعش غالبا ما يستبق ارتفاع أسعار الأراضي. لذلك فإن الحصة العائدة للأرض في سعر الشقة لا تمثل الثمن الذي تم به شراء الأرض التي أقيم عليها المشروع، ولكن الثمن الذي سيتم به تجديد الرصيد العقاري للشركة المنتجة. وهذا ما يفسر كون أسعار الشقق ترتفع باستمرار مع ارتفاع أسعار الأرض. بالإضافة طبعا إلى الارتفاع القوي الذي عرفته أسعار مواد البناء والعمالة المتخصصة، والذي ينعكس على أسعار الشقق».



التعليــقــــات
محمد سيف الاسلام ايفنطرس، «المملكة المغربية»، 25/10/2008مع كل هذا ما زالت الشركات العقارية تكابد وتقول أنه ليس هناك أزمة والواقع الملموس يؤكد غير ذلك.

محمد ابو فارس، «المملكة المغربية»، 25/10/2008مجانب للصواب كل من يدعي بأن العقار لا يشهد اليوم ركودا نتيجة الإرتفاع المهول لثمن البقع الأرضية أو الشقق الجاهزة. فالفئات لمتوسطة لا يسمح لها دخلها باقتناء شقة ولا تريد أن تغامر بمستوى معيشتها بالإنصياع لضغوط قروض الأبناك خصوصا وأن ثمن الشقق اصبح جد خيالي. إذن فهي تنظر وتراقب وضع السوق.

ابراهيم، «المملكة المغربية»، 27/10/2008العقار في المغرب يعرف مشكلة حقيقية وتصريحات المسؤولين غير نزيهة لأنها لا تكلفهم الكثير مثل ما يقع في الدول الديموقراطية. لو كنت مكان رئيس فيدرالية المنعشين العقاريين في المغرب لما قلت مثله بأن
العقار بخير. لكن المغاربة يعرفون كل شيء وكل همهم هو عدم المخاطرة في أي استثمار ثقيل حتى انقراض غمام الأزمة المالية الخانقة.

Mostafa Abdullah، «اسبانيا»، 28/10/2008في المغرب يوجد قانون بتحريم إنشاء المصارف الاسلامية لان هذا ضد النظام العالمي. وهاهو النظام العالمي انهار وضاعت اموال البشر لصالح اليهود في امريكا الذين لعبوا لعبة كبيرة. الجأوا للتعاونيات فيما بينكم ولا تقترضوا ربويا فتندمون كما ندم الآن من ضاعت أموالهم المودعة في المصارف الربوية الملعونة. سوق العقار ستهبط نتيجة للنظام الربوي والمضاربات.

لسبـت 24 شـوال 1429 هـ 25 اكتوبر 2008 العدد 10924


الصفريوي: العقار بالمغرب لم يتأثر بالأزمة المالية العالمية 20:13 | 16.10.2008 الدارالبيضاء: المصطفى بنجويدة | المغربية



صرح أنس الصفروي، رئيس مجموعة الضحى، أن قطاع العقار بالمغرب، لم يتأثر بالأزمة المالية العالمية، مؤكدا أن المعاملات في هذا القطاع تعتبر مغربية مغربية، بنسبة 99 في المائة.





أنس الصفريوي (مشواري)
وأضاف الصفريوي خلال ندوة، نظمتها مجموعته بالدارالبيضاء يوم الثلاثاء الماضي، لتقديم نتائجها المالية النصف سنوية، أن الخط البياني للنتائج الإيجابية المسجلة، لن يعرف إلا تطورا مستمرا، نظرا لحجم الطلب على السكن، وأن مجموعته توجد الآن بصدد إنجاز مشاريع سكنية، حدد موعد تسليمها في سنة 2010، كما أنها تتوفر على رصيد عقاري يبلغ 5754 هكتارا.

وأعلن الصفريوي أن ثقته في مستقبل قطاع العقار، تجسد في استثماره لـ 5.6 ملايير درهم، في مصنعين للإسمنت بمنطقتي بن احمد وبني ملال، اللذين سيكونان عمليين في أفق سنة 2010.

وأبرزت أطر الضحى في هذا اللقاء، أن رقم أعمال المجموعة بلغ، برسم النصف الأول من هذه السنة، 1301 مليون درهم، مسجلا بذلك نموا بمعدل 78.4 في المائة، مقارنة مع الفترة نفسها من السنة الماضية، في حين بلغت نتيجة الاستغلال 484 مليون درهم، مرتفعة بـ 100 في المائة مقارنة مع سنة 2007، وبلغ معدل هامش الربح 37 في المائة، مسجلا نموا بمعدل زائد 4 في المائة، مقارنة مع السنة الماضية، أما النتيجة الصافية فناهزت 319 مليون درهم، مسجلة نموا بـ 40 في المائة مقارنة مع السنة الماضية.

وتوقع مسؤولو الضحى، أن يبلغ رقم أعمال المجموعة برسم سنة 2008 حوالي 6.2 ملايير درهم، مذكرين بأن التأخر الحاصل في رقم الأعمال برسم النتائج نصف السنوية المتراوح ما بين 4 و6 في المائة، يعتبر تأخرا تقنيا مقارنة مع التوقعات، ولا يرجع إلى تأثير العمليات التسويقية، موضحين أن مبرراته مرتبطة بعوامل خارجة عن إرادة الشركة، المتمثلة في قلة اليد العاملة، ووعود البيع، التي لا تحتسب إلا بعد حصول المشتري على وثائق مصالح المحافظة العقارية.

وأكدت المعطيات الواردة خلال هذا اللقاء، أن القطاع العقاري، بشكل عام، يظل متسما بعرض يقل بكثير عن الطلب، وبعجز حدد في مليون وحدة، يمثل خصاصا سنويا بـ 120 ألف وحدة سكنية، مقابل إنتاج سنوي يتراوح ما بين 100 و120 ألف وحدة.

وأفاد مسؤولو الضحى، أن المساحة الجاهزة للتسويق تقدر بـ 30 مليون متر مربع مغطاة، تبلغ حصة الضحى منها 22.5 مليون متر مربع، موضحين أن عرض هذه المجموعة يعتبر كبيرا ومتنوعا وموزعا على 12 مدينة، يمثل فيه السكن الاقتصادي نسبة 53 في المائة، والسكن المتوسط 25 في المائة، والسكن الراقي 22 في المائة (15 في المائة منها عبارة عن إقامات رئيسية).

وبالنسبة للمشاريع في طور التسويق، أبرز هؤلاء، أنها تبلغ 183 ألفا و219 وحدة، وتمثل جميع الأصناف.

وأعلن أنس الصفريوي بهذه المناسبة، عن الهيكلة التنظيمية الجديدة لمجموعته، التي همت خلق قطب الضحى تدبير، إلى جانب تقوية بنية التأطير في الدجى إنعاش- مجموعة الضحى، وتغيير جذري في هيكلة فاديسا المغرب.
الأسباب الكامنة وراء غلاء ثمن العقار بالمغرب
ابتداء من سنة 1982 عرف المغرب زيادات سنوية في عدد الأسر بالوسط الحضري تفوق الإنتاج السكني، وشكل هذا الضغط الديمغرافي سببا رئيسيا في تراكم عجز سكني سنة تلو الأخرى ووصل سنة 2002 إلى حوالي 700 ألف وحدة سكنية، وتسبب كذلك هذا التزايد السكاني في تكاثر الأحياء الكبرى غير القانونية التي تفتقد للتجهيزات الضرورية والبنيات التحتية الأساسية. وتقدر الأسر القاطنة بها بحوالي 540 ألف أسرة. لكن مع بداية سنة 2003 شهد المغرب قفزة نوعية في السكن والإنعاش العقاري حيث بدأ الإنتاج السكني يفوق الزيادة السنوية للأسر بالوسط الحضري مما جعل الآفاق مفتوحة نحو معالجة تدريجية للعجز السكني المتراكم.
وهكذا فقد سجلت سنة 2005 بفضل الجهود المبذولة من القطاع العام والخاص المتدخل في قطاع الإسكان والتعمير، إنتاج أزيد 113.000 وحدة سكنية اجتماعية، والانتهاء من أشغال إعادة الهيكلة بالأحياء غير القانونية بقرابة 31.500 وحدة، وتم إعطاء انطلاقة بناء مليون و100 ألف وحدة خلال الفترة الممتدة ما بين 2003 إلى 2006 ، من ضمنها 608 ألف تم الانتهاء منها،
وخلال الستة أشهر الأولى من سنة 2007 ،تم إطلاق 158 ألف وحدة من ضمنها 84 ألف و100 تم الانتهاء منها. وترجع وزارة الإسكان والتعمير الوصية عن هذا القطاع الحيوي أسباب الانطلاقة الحقيقية لهذا القطاع إلى عدة عوامل أساسية، بداية بالأهمية القصوى التي يحضى بها القطاع في البرنامج الحكومي، حسب تصور استراتيجي، مرتكز على محاور رئيسية، أولها الرفع من الطاقة الإستعابية للمدن وخلق أقطاب عمرانية جديدة، ثانيا ملائمة العرض السكني لحجم ونوعية الطلب حيث تم تحديد فترة 2003-2008 كهدف لمضاعفة الإنتاج السنوي من وحدات السكن الاجتماعي لبلوغ وثيرة 100 ألف وحدة، ثالثا تسريع وثيرة برامج القضاء على السكن غير اللائق لإزالة أحياء الصفيح التي تم إحصاءها في أفق 2010 وحسب مقاربة جديدة أساسها "عقد المدينة" في إطار برنامج "مدن بدون صفيح"، رابعا تأهيل المدن وتحسين ظروف السكن بالوسط القروي وذلك بتعزيز واستكمال تغطية التراب الوطني بوثائق التعمير والسهر على تحيينها لتتلاءم والواقع ولتندرج في سياق التوجهات الجديدة المحددة في إطار "مشروع المدينة " و"المشروع الترابي"
وبين العوامل الأساسية التي ساهمت في هذه الطفرة النوعية للقطاع، برنامج التقويم المالي والهيكلي للمؤسسات العمومية، حيث تم تجميع المؤسسات العمومية للإسكان في قطب العمران، الذي التأمت في حظيرته مجموعة من الأرصدة العقارية والمالية والخبرات والقدرات البشرية والتقنية التي كانت منتسبة إلى الوكالة الوطنية لمحاربة السكن غير اللائق والشركة الوطنية للتجهيز والبناء، وشركة التشارك. وسبق للوزير المنتدب المكلف بالإسكان والتعمير أن أكد على أن مجموعة العمران تعد "قطبا اقتصاديا هاما " والمؤسسة العمومية الأولى في البلاد على مستوى الاستثمار، وأن العمران تمثل " إحدى التحولات الهامة " التي تم إدخالها على قطاع الإسكان والتعمير. وفيما يتعلق بالجانب المالي تم اتخاذ الإجراءات الضرورية من أجل تصحيح الأوضاع المالية للمؤسسات العمومية الفاعلة في القطاع ورسملتها بهدف رد الاعتبار لها واسترجاع مصداقيتها إزاء العملاء وكافة المتعاملين معها، والرفع من قوتها التفاوضية مع النظام البنكي الوطني والدولي.
كما لا يمكن إغفال الدور الكبير الذي يلعبه القطاع البنكي في التمويل للأشخاص الذاتيين أو المعنويين في كل المشاريع العقارية والسكنية، حيث وصل جاري القروض البنكية في السنة الماضية ما يقارب 70 مليار درهم بينما سنة 2006 لم تصل إلا إلى 53 مليار درهم، أي بزيادة تفوق 30 % وأدت المنافسة المحمومة ما بين لأبناك إلى تخفيض نسبة الفائدة، وتداول أقساط شهرية مناسبة ابتدءا من 800 درهم مما جعل عملية اقتناء سكن في متناول ذوي الدخل المحدود.
وإذا كانت الدولة تقوم بمجهودات ايجابية لدعم هذا القطاع، ففي المقابل نرى على أرض الواقع أن السمة البارزة لأسعار العقار خلال السنتين الأخيرتين هي الارتفاع القياسي في أثمنة العقارات المخصصة للبناء سواء تعلق الأمر بالبقع الأرضية المجهزة، أو الوحدات السكنية بكل أنواعها وبما فيها السكن الاقتصادي المدعم من طرف الدولة في إطار الفصل 19 من قانون المالية 99-2000 الذي يمنح إعفاءات و تشجيعات ضريبية للمنعشين العقاريين الذين يتعهدون في إطار عقدة مع الدولة بإنجاز 2500 وحدة اجتماعية في مدة أقصاها 5 سنوات.
ويفسر مختصون في مجال العقار الارتفاع الملتهب للأسعار بفعل الإقبال الكبير الذي بدأ يعرفه سوق البناء والعقار من منعشين عقاريين جدد مغاربة أو مستثمرين أجانب، نظرا لما يمكن أن يوفره هذا القطاع من هامش ربح يصل أحيان إلى 30 % .
كما لا يمكن غظ الطرف عن غياب وثائق التعمير في بعض المدن أو إعادة النظر في بعض تصاميم التهيئة لتشمل بعض المناطق الصالحة للاستثمار العقاري والعمل على توسيع المدار الحضاري لبعض المدن للمساهمة في توازن العرض والطلب المتعلق بالمساحات والأراضي المخصصة للبناء، ويؤكد هؤلاء المختصون أن عاملا رئيسيا يلعب دورا كبير في ارتفاع الأسعار الخاصة بالسكن، هذا العامل المتمثل أساسا في غلاء مجموعة من المواد الأساسية المستعملة في البناء كالحديد والإسمنت، حيث وصل سعر كيس الإسمنت في بعض المناطق في الآونة الأخيرة إلى 60 درهما عوض ثمنه السابق المحدد في 45 درهم، الذي يخضع بدوره لقانون العرض والطلب.
وتعد ظاهرة "النوار" الناتجة عن المضاربات العقارية عبارة عن تملص ضريبي لبعض المنعشين العقاريين الذين يلزمون الزبناء لأداء مبالغ مالية مسبقة لا يتم تضمينها في العقد النهائي للبيع، ساعين في ذلك تخفيض مبالغ الضرائب اللازم أداءها للدولة. ففي هذه الحالة الزبون يجد نفسه كما يقول المثل "مجبر أخاك لا بطل"، وأحيانا برغبة غبية من بعض العملاء الذين يرغبون في تخفيض واجبات التحفيظ والتسجيل، مستغفلين في هذا الأمر الذي هو" نقمة أكثر ما هو نعمة"، ويتضح هذا الأمر حينما يصبح هذا الزبون بعد سنوات هو البائع لهذا السكن وليس المشتري. في الوقت الذي نجد فيه بعض المنعشين العقاريين يتخذون من ظاهرة "النوار" وسيلة أساسية لتعويض وتبرير بعض النفقات التي تفتقد إلى ما يثبت أداءها للضريبة على القيمة المضافة.
ويقر بعض مهنيو القطاع، على أن الدولة نجحت إلى حد ما في سياستها العقارية التي تتهجها في السنوات الأخيرة، إلا أن مشكل السكن بالمغرب يبقى مطروحا بالنظر للخصاص المستمر، وبعض الإختلالات والنواقص المرتبطة بالقطاع ، خاصة بالنظر لواقع الحال في مجال السكن الاقتصادي الذي من المفروض أن تستفيد منه الفئات المتوسطة وذات الدخل المحدود فحين نجد أن هناك فئات أخرى تستفيد من هذا السكن، الشيء الذي يفرغ مشروع السكن الاقتصادي المدعم من أهدافه وفلسفته العامة المسطرة من قبل الدولة
__________________
الاتحاد العربي للتنمية العقارية
استمرار ارتفاع أثمان العقار واختفاء السكن الاقتصادي بالمغرب
لم تعد عبارة سكن اقتصادي أو اجتماعي تعني شيئا في السوق العقاري المغربي منذ أكثر من ستة أشهر، حيث اختفى هذا النوع الذي تراهن عليه الدولة، من السوق. فالمنتوج الذي كان متوفرا في حدود مائتي ألف درهم أصبح اليوم يفوق هذا الثمن بالنصف تقريبا باعتراف الوزارة الوصية على القطاع نفسها. فالشركات المنتجة لهذا النوع من السكن لم تعد تخفي رغبتها في رفع ثمن السكن الاقتصادي إلى ثلاثمائة ألف درهم متذرعة بارتفاع ثمن المواد الأولية وبالتالي ارتفاع كلفة هذا السكن.
والأمر ذاته تعرفه مختلف منتوجات السوق العقاري في المغرب خاصة في المدن المغربية الكبرى أو السياحية التي تلقى إقبالا من المغاربة ومن الأجانب المستعدين للدفع بسخاء من أجل امتلاك سكن كمدينة مراكش، فاس، الصويرة، ورزازات، سلا وحتى طنجة والدار البيضاء وغيرها. فبشكل مفاجئ أصابت حمى ارتفاع الأسعار قطاع العقار، حيث ارتفع سعر المتر المربع الواحد للشقة إلى مابين ثلاثة آلاف وثمانية آلاف درهم في المتوسط في مختلف المدن المغربية التي تعرف إقبالا في هذا المجال. زمن السكن الاقتصادي تم تعليقه إلى أجل غير مسمى بعد أن ارتفعت الأسعار لتصل بالنسبة للشقة التي يصل ثمنها إلى مائتي ألف درهم إلى ثلاثمائة ألف درهم.




ورغم «فشل» المنعشين العقاريين في فرض هذا الثمن من خلال قانون، فإنهم لم يفشلوا في تسويقه إلى المواطنين حيث يتم اللجوء إلى «النوار» كطريقة سهلة لا يظهر من خلالها الفرق الشاسع بين الثمن المدون على الورق والثمن الذي دفعه الراغب في الاستفادة من الشقة في عقدة الشراء. والأكثر من هذا أن كل الشركات الكبرى المختصة في السكن الاقتصادي أوقفت إنتاجه عمليا. ففي مدينة الدار البيضاء يكون الجواب الذي يتلقاه الراغب في السكن الاقتصادي هو «ادفع وانتظر حتى نتصل بك في نهاية سنة 2010 أو بعد ذلك» ويؤكد العديد من الراغبين في الاستفادة من هذا النوع من العقار أنهم يجدون أنفسهم ملزمين بدفع تسبيقات مقابل وصولات لاتضمن أي التزام من طرف المنعش العقاري سواء من حيث الثمن أو المساحة أو تاريخ التسليم مما يجعل طالب الاستفادة ينتظر دون معرفة مصير ملفه أو الثمن الحقيقي للشقة التي يرغب في الحصول عليها.
مصادر من شركة كبرى بالدار البيضاء، مختصة في هذا النوع من السكن، ردت هذا الوضع إلى الإقبال الكبير على شراء العقار من أراضي ومساكن خلال الصيف الماضي وارتفاع تكلفة الأراضي والمواد الأولية في السوقين الدولي والوطني، نتيجة عدة عوامل منها ارتفاع أثمنة النفط والمشاريع الكبرى المفتوحة في المغرب. وفي هذا السياق كان وزير الإسكان والتعمير قد وعد بالتدخل من أجل تحقيق توازن بين العرض والطلب والتحكم بصفة جزئية في أسعار العقار، لكن هذه الوعود لم تخرج إلى أرض الواقع إلى الآن. وحتى المرصد الوطني للسكن الذي تتجلى مهمته في متابعة الأسعار، فإنه في الواقع لا يتوفر على صلاحيات للتدخل من أجل توجيه هذه الأسعار، أو الحد من ارتفاعها، وهذا ما يجد تبريره لدى الدولة في تحرير السوق الذي يجعلها (الدولة) لاتستطيع التدخل في الأسعار.
لعنة الإقبال الأجنبي كان للإقبال على العقار بالمغرب من طرف الأجانب أثر كبير على الأسعار، وكانت البداية بالمدن التقليدية مثل مراكش والصويرة وفاس وورزازات لكن الشركات العقارية الدولية كانت حاضرة كذلك في المدن الكبرى مثل الدار البيضاء والرباط. وقد شجعت عدة عوامل على إقبال الأجانب على العقار بالمغرب منها القرب الجغرافي من أوربا واعتدال مناخه طيلة السنة والمزايا القانونية التي يوفرها المغرب في مجال الضريبة وحرية انتقال الأموال والأرباح الناتجة عن هذا الاستثمار. ولا يخفي المستثمرون الأوربيون خاصة الإسبان اهتمامهم بما يوفره السوق المغربي في ميدان العقار من إمكانات ضخمة، ولعل الصفقة التي فازت بها شركة «فاديسا» لإنجاز محطة سياحية بمدينة السعيدية على البحر الأبيض المتوسط خير مثال على ذلك، بالإضافة إلى مشاريع أخرى لا تقل أهمية مثل مركز الأعمال الضخم بمدينة طنجة الذي سيعرف بـ"طنجة سيتي سنتر"، كما أن لهذه المجموعة مشاريع بمدن مغربية أخرى مثل الرباط وأكادير.
لكن أوربا ليست الوحيدة التي لها حضور قوي بالمجال العقاري بالمغرب، فهناك شركات أمريكية تنشط في مجال العقار الموجه أساسا للسياح الأجانب بالإضافة إلى الاهتمام العربي. فقد كان الإخوة الخليجيون يستثمرون في المغرب بشراء أراض وبناء قصور لكن تطورا طرأ على هذا التوجه حيث أصبحت شركات عربية عملاقة تنافس في السوق العقاري المغربي بقوة كما هو الحال مع مجموعة «إعمار» و«دبي القابضة» اللتين عقدتا اتفاقات للاستثمار العقاري تصل قيمتها إلى أكثر من تسعة مليارات دولار تتضمن تهــيئة مدن ومناطق ومركبات سكنية وسياحية بمدن مغربية مختلفة. وتؤكد مصادر من قطاع العقار أن الأجانب مازالوا يدفعون بسخاء لاقتناء أراض ومساكن بمختلف المدن االمغربية خاصة العتيقة، وهو ما يكون له تأثير مباشر على قدرة المواطن المغربي الذي يجد نفسه خارجا عن اللعبة.
فالمستهلك المغربي هو المتضرر الأكبر من هذا الارتفاع غير المبرر والذي لم تستطع الدولة أن تضع له حدا في وقت تدهورت فيه القدرة الشرائية للمواطنين بشكل كبير. لكن المواطن أو المستهلك المباشر ليس هو المتضرر الوحيد بل إن المنعشين المغاربة أنفسهم يشتكون من هذا الوضع الذي يضر بمصالحهم ومساهمتهم في التنمية العقارية في المغرب بشكل خاص والتنمية بصفة عامة. فبعد صمت وتعبير عن التذمر بطرق مباشرة ومحاولات لتطويق المشكل في مفاوضاتهم مع الدولة، فإن المنعشين العقاريين المغاربة عبروا في المدة الأخيرة بطريقة مباشرة عن وصول هذه المفاوضات إلى الباب المسدود. وخير دليل على ذلك الندوة التي نظمتها الفيدرالية الوطنية للمنعشين العقاريين، حيث فاجأ رئيسها الصحافيين بهجومه القوي على الدولة حيث وجه الاتهام مباشرة إلى الموظفين بـ«عرقلة المشاريع الاستثمارية للمنعشين العقاريين المغاربة» في مقابل تمتيع الأجانب بكافة التسهيلات والضمانات التي تخولهم الاستثمار في ظروف أفضل. وفي هذا السياق أكد أن حجز التراخيص يعتبر إحدى أهم هذه العراقيل التي يواجهها المنعشون المغاربة والتي تكون نتيجتها المباشرة النقص الكبير في إنتاج الوحدات السكنية، فمثلا في مدينة الدار البيضاء فإن عدد الشقق انخفض في السنة الماضية من 46 ألف شقة سنويا إلى حوالي 17 ألف شقة مما يعني مباشرة قلة العرض في السوق وارتفاع الأثمنة، بل والأكثر من ذلك عدم توفر السكن حتى لمن يرغب في الحصول عليه بتلك الأثمنة.
الدولة متمثلة في المصالح المسؤولة عن القطاع لا تنفي هذا الواقع خاصة بعد أن بلغ صداه قبة البرلمان. ففي رده على سؤال بهذا الخصوص بمجلس المستشارين قال كاتب الدولة المكلف بالتنمية المجالية إن «الارتفاع المهول وغير المسبوق الذي تشهده أسعار العقار يعود إلى تنامي المضاربات مما أدى إلى تقلص العرض أمام الطلب الداخلي والأجنبي، وأن الوعاء العقاري للدولة عرف ندرة كبيرة وأثر على عملية الضبــط التي تقوم بها الدولة». وأوضح المصباحي أن عدة إجراءات يتم القيام بها من أجل مواجهة هذا الوضع أهمها مضاعفة وتيرة السكن الاجتماعي ليصل إلى 150ألف وحدة سنويا وسياسة المدن والأقطاب العمرانية الجديدة وتأهيل وتنمية المراكز القروية الصاعدة في الوسط القروي مع تشجيع انخراط القطاع الخاص في برنامج الفيلا الاقتصادية المخصصة للطبقة المتوسطة. كان آخر ما أعلن عنه وزير الإسكان شقة اجتماعية لايتعدى ثمنها 140 ألف درهم سيتم تسويقها عن طريق مصالحها من أجل قطع الطريق على استعمال «النوار» والحد من المضاربات وتجاوز سقف 120 ألف وحدة سكنية سنويا الذي يمثل الطلب الحضري على السكن بالمغرب
__________________
الاتحاد العربي للتنمية العقارية







رد مع اقتباس
قديم 26-01-2009, 23:29   المشاركة رقم: 2
المعلومات
الكاتب:
 sbai76  
اللقب:
تربوي فعال
الرتبة:

البيانات
التسجيل: Oct 2007
العضوية: 1392
الجنس : ذكر
المشاركات: 463
بمعدل : 0.18 يوميا
نقاط التقييم: 74
الإتصالات
الحالة:
sbai76 غير متواجد حالياً
وسائل الإتصال:

كاتب الموضوع : sbai76 المنتدى : دفـتـر التشريع الإداري و التسيير التربوي
افتراضي

لسوق المغربي في تراجع بسبب للأسعار المرتفعة
للشقق الفخمة والمتوسطة



بدأت العديد من المهن المرتبطة بالتسويق والمعاملات العقارية تشتكي من تراجع نشاطها في المغرب منذ مارس (آذار) الماضي. وأكد سماسرة ووكلاء عقاريون صغار لـ ان الشقق الفخمة والمتوسطة في الدار البيضاء عرفت تراجعا ملحوظا في أسعارها، كما أكد موثقون بأن حجم المعاملات العقارية التي ينجزونها تقلصت كثيرا خلال الأشهر الأخيرة.

وقال عبد العالي بنهمو، وكيل عقاري في حي المستشفيات بالدار البيضاء، ان سعر عرض الشقق الجديدة في شارع «2 مارس» تراجع بنحو 25 في المائة مقارنة مع بداية السنة، وتراجعت أسعار الشقق القديمة في نفس المنطقة بنحو 12 إلى 15 في المائة. وقال بنهمو: إن الذي أثر كثيرا على السوق هو غياب المغاربة المقيمين في الخارج، الذين لم يكونوا في الموعد خلال الصيف الماضي.

أما أحمد إفراس، وهو سمسار من حي «بيلفيدير»، فيرى أن الارتفاع المهول للأسعار هو الذي أدى إلى الأزمة. وقال: «ان الأسعار بلغت مستويات خيالية. فالعديد من العمارات الجديدة تبدأ بعرض شققها بأسعار معقولة، وكلما تم بيع شقة يرفع صاحب العمارة السعر، معتبرا أن السوق بإمكانه تحمل سعر أكبر. وفي النهاية وصلوا إلى مستويات غير معقولة وغير مقبولة».

ويضيف إفراس «خلال السنوات الماضية اشتغلت كثيرا مع الأجانب الراغبين في الاستثمار بالمغرب، خاصة المتقاعدين القادمين من بلدان جنوب أوروبا. الآن هؤلاء يصابون بخيبة أمل بسبب المستوى الجنوني لأسعار الشقق، الذي أصبح فوق طاقتهم».

وأوضح إفراس ان المتقاعدين القادمين من فرنسا وإسبانيا وإيطاليا، غالبا ما يكونون من شرائح اجتماعية بسيطة في بلدانهم، ويفضلون القدوم للمغرب بسبب فارق مستويات المعيشة والمناخ الساخن والتحفيزات الضريبية التي توفرها الدولة المغربية للمتقاعدين الأجانب الذين يختارون الإقامة في المغرب وتحويل معاشاتهم ومدخراتهم إليه. ويقول إفراس «قبل أسابيع كان لدي زبون من إيطاليا، هو عامل بناء متقاعد، سبق له أن جاء إلى المغرب قبل أربع سنوات في إطار زيارة عائلية، وأعجب بالبلد وقرر العودة عند تقاعده. لكنه فوجئ بالتغير الكبير الذي حدث منذ ذلك الحين في أسعار العقار». وأوضح إفراس ان المتقاعد الإيطالي كان يخطط لشراء شقة في الدار البيضاء بثمن يتراوح بين 300 و400 ألف درهم (37 و50 ألف دولار). وكان يعتزم تمويل اقتنائها في حدود النصف من مدخراته، وتمويل النصف الثاني عبر قرض مصرفي قصير الأجل. وأضاف إفراس «هذا الزبون الإيطالي يبلغ دخله الشهري من التقاعد 12 ألف درهم (1.5 ألف دولار)، وكان يعتزم تخصيص نصف هذا الدخل لأداء أقساط القرض والعيش بالنصف الثاني. إلا أن تلك المعادلة لم تعد ممكنة مع المستويات التي بلغتها أسعار الشقق التي عرفت ارتفاعا بنحو 80 في المائة مقارنة مع ما رآه خلال زيارته الأولى للمغرب قبل أربعة أعوام. فاضطر إلى العودة لبلده خائبا».





أما يوسف بنمنصور، رئيس اتحاد المنعشين العقاريين، فيرى أن الحديث عن أزمة في القطاع العقاري بالمغرب أمر مبالغ فيه. ويقول بنمنصور «الأزمة موجودة في الصحف فقط، واستغرب كيف يمكن أن نعطي أية مصداقية لتصريحات سماسرة المقاهي، في الوقت الذي تشير فيه كل المؤشرات إلى أن القطاع بخير وفي صحة جيدة. فمبيعات الإسمنت في ارتفاع بنسبة 14 في المائة، وكل المنتوج الذي تضعه الشركات في السوق يجد من يشتريه، فأين هي هذه الأزمة. ناهيك أن العجز السكني في المغرب يقدر بأزيد من مليون شقة، إضافة إلى الطلب الجديد والذي يقدر سنويا بنحو 120 ألف شقة».

وحول المستويات المرتفعة لأسعار العقار، قال بنمنصور «في الوقت الحالي ليس لدينا أية احصائيات أو مراجع معتمدة في مجال الأسعار ومستويات تطورها، لكننا أنجزنا اخيرا، في إطار اتحاد المنعشين العقاريين، دراسة من أجل إنشاء مرصد وطني لأسعار العقار».

وأضاف بنمنصور أن بعض المنعشين العقاريين غير المهيكلين بالغوا فعلا في الاسعار التي يعرضون بها منتجاتهم، وهؤلاء سيضطرون إلى تخفيض أسعارهم إلى مستويات معقولة. وحول سبب تفاوت أسعار بيع الشقق في نفس المشروع، والتي تبدأ منخفضة ثم ترتفع مع الوقت، أوضح بنمنصور أن ارتفاع أسعار الأرض وندرتها والضغط الكبير عليها هو الذي يتسبب في ذلك. وأضاف «عند تحديد الأسعار التي ستعرض بها الشقق للبيع فإن المنعش غالبا ما يستبق ارتفاع أسعار الأراضي. لذلك فإن الحصة العائدة للأرض في سعر الشقة لا تمثل الثمن الذي تم به شراء الأرض التي أقيم عليها المشروع، ولكن الثمن الذي سيتم به تجديد الرصيد العقاري للشركة المنتجة. وهذا ما يفسر كون أسعار الشقق ترتفع باستمرار مع ارتفاع أسعار الأرض. بالإضافة طبعا إلى الارتفاع القوي الذي عرفته أسعار مواد البناء والعمالة المتخصصة، والذي ينعكس على أسعار الشقق».














عرض البوم صور sbai76   رد مع اقتباس
قديم 27-01-2009, 20:15   المشاركة رقم: 3
المعلومات
الكاتب:
 the teacher  
اللقب:
تربوي ذهبي
الرتبة:
الصورة الرمزية
 
الصورة الرمزية the teacher

البيانات
التسجيل: Jan 2008
العضوية: 11625
الجنس :
المشاركات: 3,323
بمعدل : 1.31 يوميا
نقاط التقييم: 841
الإتصالات
الحالة:
the teacher غير متواجد حالياً
وسائل الإتصال:

كاتب الموضوع : sbai76 المنتدى : دفـتـر التشريع الإداري و التسيير التربوي
افتراضي

شكرا على جمعك لهذه المقالات المختارة..
بارك الله فيك..

















عرض البوم صور the teacher   رد مع اقتباس
قديم 27-01-2009, 20:35   المشاركة رقم: 4
المعلومات
الكاتب:
 mourad78  
اللقب:
تربوي متميز
الرتبة:
الصورة الرمزية
 
الصورة الرمزية mourad78

البيانات
التسجيل: Nov 2007
العضوية: 2930
الجنس : ذكر
المشاركات: 195
بمعدل : 0.07 يوميا
نقاط التقييم: 3
الإتصالات
الحالة:
mourad78 غير متواجد حالياً
وسائل الإتصال:

كاتب الموضوع : sbai76 المنتدى : دفـتـر التشريع الإداري و التسيير التربوي
افتراضي

بارك الله فيك أخي على هدا العرض الوافي.... أدعو الاخوان الى التفاعل و نقاش هدا الموضوع حتى تعم الفائدة.. أنا شخصيا سألت عن موضوع تأثير الأزمة العالمية على سوق العقار فكان الجواب أن الأسعار ربما قد تنخفض لتعود الى مستوى معقول نسبيا.... فما هو الوقت المناسب لاقتناء شقة في نظركم؟














عرض البوم صور mourad78   رد مع اقتباس
إضافة رد

مواقع النشر (المفضلة)

الكلمات الدلالية (Tags)
مقالات, العقار, بالمغرب, تجميلية, يوم, وضعية

أدوات الموضوع

تعليمات المشاركة
لا تستطيع إضافة مواضيع جديدة
لا تستطيع الرد على المواضيع
لا تستطيع إرفاق ملفات
لا تستطيع تعديل مشاركاتك

BB code is متاحة
كود [IMG] متاحة
كود HTML معطلة

الانتقال السريع

Powered by vBulletin® - Copyright © 2014, Jelsoft Enterprises Ltd ,Designed by Simo

الساعة الآن 01:38 بتوقيت الدار البيضاء